VICENTE PÉREZ
El Gobierno canario ha publicado en el Boletín Oficial de Canarias (BOC) de este 20 de febrero el decreto ley, desde ahora vigente, que establece medidas extraordinarias y urgentes para aumentar la oferta de suelo y de edificaciones para uso como vivienda en Canarias, así como adecuar la regulación de las viviendas de protección oficial (VPO) para agilizar su construcción, en un contexto en el que el Ejecutivo ha declarado además la «emergencia habitacional».
En la exposición de motivos, el Gobierno canario afirma que el acceso a una vivienda digna y adecuada en Canarias, desde la crisis inmobiliaria iniciada en 2008, a la que siguió la crisis económico-financiera que afectó a las Administraciones públicas, ha traído como consecuencia la falta de oferta suficiente, tanto libre como protegida, para atender una demanda en constante crecimiento en propiedad y en alquiler.
Reconoce el Ejecutivo regional que el reducido número de viviendas protegidas construidas en los últimos años (periodo que en realidad abarca más de 15 años) limita las posibilidades de acceso de las personas y las familias inscritas en el Registro Público de Demandantes de Vivienda, en el que llegó a haber más de 30.000 solicitudes.
Ahora, por vía de la habilitación directa de este decreto ley, que firman el presidente regional, Fernando Clavijo, y el consejero de este área, Pablo Rodríguez, los suelos públicos que estaban previstos para equipamientos o dotaciones públicas podrán albergar la construcción de viviendas protegidas aunque el planeamiento no lo contemple.
Asimismo, cuando existan sistemas generales (suelo para infraestructuras y equipamientos públicos) adscritos a un sector urbanizable, es posible que el respectivo Ayuntamiento pueda anticipar la ejecución de las obras necesarias para conseguir esas parcelas y las dedique a vivienda protegida. Con ello, la Administración no tendrá que esperar al desarrollo del sistema privado de ejecución.
Reclasificar suelo turístico a residencial
No se olvida la presente norma de las dificultades de viviendas en zonas turísticas, por ello se permite que en los suelos urbanizables ordenados que no se encuentren completamente desarrollados y en los que se da la compatibilidad del uso residencial y turístico, se puede destinar el resto completamente a uso residencial, siempre que un tercio se destine a vivienda protegida de promoción privada.
La densidad máxima en estos casos será de una vivienda por cada 60 m² de superficie edificable destinada a usos residenciales, siempre que se destine un mínimo del 10% de la edificación a usos diferentes del residencial, tales como establecimiento público, administrativo, comercial, deportivo, docente o sociocultural. Como mínimo, cada una de las viviendas resultantes del cambio de uso tiene que estar dotada de una plaza de aparcamiento en la parcela afectada.
Terrenos que la Ley del Suelo declaró rústicos pueden volver a urbanizarse para VPO
Se posibilita además la recuperación del suelo urbanizable o apto para urbanizar que se reclasificó a rústico común por aplicación de la disposición adicional decimoquinta de la Ley 4/2017del Suelo y de los Espacios Naturales Protegidos de Canarias, con el fin ahora de aumentar el suelo con destino a vivienda.
Recuperar este derecho a urbanizar lo podrán solicitar al Ayuntamiento correspondiente quienes tengan al menos el 50% de este suelo. Por acuerdo plenario se reclasificará sin más trámites en tanto se trata de terrenos que ya eran aptos para su transformación urbanística, y el promotor tendrá de plazo un año para presentar la ordenación pormenorizada, pues de lo contrario perderá el derecho y el suelo volverá a ser rústico común.
«Segunda oportunidad» para edificios sin terminar
Se pretende aprovechar las edificaciones existentes para ser destinadas a viviendas. Para ello se recalifican locales comerciales, oficinas o edificaciones de uso terciario para destinarlas a vivienda, el aumento de edificabilidad para igualar la altura de las edificaciones existentes o la división de las actuales viviendas, tanto unifamiliares como colectivas.
El decreto ley da también una “segunda oportunidad” a edificaciones o urbanizaciones sin terminar que se han convertido en “elementos negativos del paisaje”, de modo que puedan destinarse a viviendas de protección oficial. En estos casos, para aumentar el patrimonio público de vivienda, se estable el derecho de adquisición preferente por parte de la Administración pública sobre la totalidad de un inmueble cuando exista, al menos, una vivienda arrendada. El acuerdo de ejecución subsidiaria llevara implícita la necesidad de ocupación y la declaración de urgencia de la ocupación a efectos expropiación por incumplimiento del deber de rehabilitar.
Facilidades administrativas para los proyectos aunque contradigan el planeamiento
Para facilitar e impulsar este bloque de medidas sobre suelo y utilización como vivienda, el decreto ley reconoce la admisión de la cesión de suelo municipal en favor del Instituto Canario de la Vivienda; la calificación como proyectos de interés general de la construcción de viviendas de promoción pública, que prevalecerán sobre el planeamiento en vigor; la no exigencia de evaluación ambiental, por razones excepcionales; la declaración de urgencia para reducir los plazos de trámites administrativos; la declaración de utilidad pública e interés social a efectos expropiatorios; la posibilidad de contratar a la vez el proyecto y la obra; y la iniciativa privada sobre los suelos de titularidad pública para construir viviendas de promoción pública.
La renta de alquiler no podrá pasar del 20% de los ingresos familiares
El otro gran grupo de medidas que incorpora el Decreto ley está formado por un conjunto de mandatos que persiguen la promoción, el impulso y el favorecimiento de la construcción de viviendas protegidas. Para ello se modifica la Ley de Vivienda de Canarias para reconocer que los cabildos insulares también pueden promover la construcción de viviendas protegidas; el valor de repercusión del suelo en el precio de venta no podrá exceder del 20%; la protección permanente para las viviendas de promoción pública (no se podrán vender nunca) y se establece que la cuantía máxima de renta que puede exigirse a los arrendatarios no sobrepasará el 20% de los ingresos mensuales de esa familia.
En el caso de personas en paro, la Administración pública competente en la materia podrá conceder bonificaciones al pago de la renta e, incluso, autorizar la interrupción de su pago.
Asimismo, el decreto recoge la modificación del Módulo Básico canario, adecuándolo a la realidad actual del mercado y a cada isla. En Gran Canaria y Tenerife se elevará a los 1.905,26 euros/metro cuadrado, y en el caso de La Gomera, La Palma, El Hierro, Lanzarote y Fuerteventura a 2.133,89 euros.
Se amplía a clases medias la posibilidad de acceder a VPO
Por último, se amplía el tipo de unidades familiares que pueden acceder a las viviendas protegidas de régimen general, incluyendo a las familias que no excedan cinco veces el IPREM, -las que no excedan seis veces el IPREM, solo en determinados supuestos-, lo que permitirá que las clases medias también puedan beneficiarse de esa medida.
Otra de las medidas previstas es que se admitirá el cambio de uso de locales comerciales, oficinas o cualquier definición, a uso residencial, cuando se trate de edificaciones existentes de tipología de vivienda colectiva, que su uso predominante sea el residencial y que se ubiquen en suelo urbano, entre otras condiciones.
En el caso de edificaciones completas de uso terciario (comercios, oficinas…) se admitirá convertirlas en viviendas siempre que lleven cerradas o desocupadas un año o más, el cambio afecte a todo el edificio y que se destine, al menos, el 50% a vivienda protegida de promoción privada.En estos casos se permitirá el incremento de edificabilidad con destino a vivienda para alcanzar la altura máxima de las edificaciones colindantes.
